Mercato immobiliare Milano: prezzi +2,8% nel 2020

Semicentro e periferia reggono, il Centro soffre la mancanza di investitori

Secondo le analisi dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, nel secondo semestre del 2020 i valori immobiliari a Milano hanno registrato un aumento dello 0,8% e tutto l’anno si chiude con +2,8%. Ha rallentato quindi la crescita dei valori la metropoli che aveva chiuso il 2019 con prezzi in aumento del 13%.

TREND PREZZI MILANO

2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020
– 6,9%	– 5,5%	– 1,7%	– 0,1%	+ 3,5%	+ 8,4%	+ 13%	+ 2,8%

Le ultime indagini presentano una città specchio degli effetti della pandemia: le zone semicentrali e periferiche, infatti, hanno avuto risultati migliori rispetto a quelle centrali che hanno risentito della mancanza di investitori, passati dal 26,8% del 2019 al 24,1% del 2020. Tra le macroaree che hanno subito questo trend ci sono Stazione Centrale-Fulvio Testi (-1,7%) e Navigli-Famagosta (-2,2%). Negli ultimi 10 anni i prezzi degli immobili a Milano hanno performato meglio rispetto alla media delle grandi città (+2,1% Milano contro il -30% delle grandi metropoli).

Segno negativo invece per le compravendite che chiudono il 2020 con un calo del 17,6% rispetto al 2019 e si portano a 21.625.

TREND COMPRAVENDITE MILANO CITTA’

2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020
15.140	15.899	18.042	21.992	23.720	24.526	26.232	21.625

MACROAREE
VARIAZIONI PERCENTUALI DEI PREZZI (II SEMESTRE 2020 rispetto al I SEMESTRE 2020)

MILANO	2 SEMESTRE 2020
Centro	– 1,3%
Vercelli – Lorenteggio	0,9%
Fiera – San Siro	3,6%
Bovisa – Sempione	3,6%
Stazione Centrale – Gioia – F. Testi	– 1,7%
Città Studi – Indipendenza	1,2%
Lodi – Corsica	1,2%
Navigli – Famagosta	– 2,2%

CENTRO. Prestigio e prima casa alimentano il mercato
Nel centro della città le zone di corso Genova-De Amicis, Savona e Tortona, dove era presente soprattutto una componente di acquisto ad uso investimento, i prezzi sono in diminuzione, i tempi di vendita in leggero aumento. Tengono gli acquisti di prima casa, in modo particolare il segmento del lusso. I valori più elevati, di 7000-8000 € al mq, si registrano per le soluzioni d’epoca ristrutturate signorili presenti in via De Amicis,
Ariberto e Ausonio si toccano punte di 7000-8000 € al mq. Nelle restanti zone si va dai 5600 € al mq di una soluzione usato in corso Genova fino a 4100 € al mq in Tortona-Savona. Stabili i valori in Porta Romana- Crocetta. Il segmento alto del mercato residenziale non ha avuto importanti impatti e gli investitori, dopo un momento di incertezza, da ottobre si sono riaffacciati sul mercato spinti anche dal fatto che si sono segnalate richieste di immobili in affitto da parte di lavoratori fuori sede. Sempre molto attivi gli imprenditori che acquistano per ristrutturare e poi rivendere. Sul prestigio resta la preferenza per le ampie metrature, spazi esterni ora tassativi; le aree più richieste sono quelle di via Quadronno, piazza Mondadori e limitrofe dove ci sono soluzioni di pregio che possono arrivare a 9000 € al mq se in ottime condizioni e con spazi esterni o begli affacci. Punte di 10 mila € al mq sono toccate solo dalle soluzioni di pregio di nuova costruzione. A muoversi sul prestigio sono famiglie già residenti alla ricerca della casa migliorativa.

VERCELLI-LORENTEGGIO. Positivi effetti dell’arrivo della metropolitana
Aumento dello 0,9% dei prezzi per la macroarea di Vercelli-Lorenteggio dove si segnala un buon andamento delle aree interessate dai lavori della metropolitana 4 (Solari-Foppa, Lorenteggio-Frattini) a cui si aggiunge la zona di Gambara dove la domanda è aumentata da settembre fino alla fine dell’anno per poi rallentare a partire da Gennaio. Sono aumentati in particolare i prezzi delle soluzioni che hanno spazi esterni, molto ricercate ma di cui c’è bassa offerta. In questo momento si sta muovendo chi desidera migliorare e in parte investitori che vogliono acquistare immobili da ristrutturare e poi rivendere. I prezzi vanno da 4000 € al mq fino a 5500 € al mq per le soluzioni top in zona Gambara. Valori più bassi in Bande Nere, 4000 € al mq.

BOVISA-SEMPIONE/FIERA-SAN SIRO. Le riqualificazioni danno linfa al mattone
Buona la performance per le macroaree di Bovisa-Sempione e Fiera-San Siro (+3,6%) dove si continuano ad avvertire gli effetti delle future riqualificazioni dello Scalo Farini e dell’area intorno allo Stadio. Al di là dei progetti futuri San Siro e QT8 hanno ben performato anche per i prezzi più contenuti e per la presenza di soluzioni indipendenti. A QT8 un buono stato viaggia intorno a 4000 € al mq. San Siro, inoltre, ha visto un
crescente apprezzamento negli anni dopo l’arrivo della metropolitana. Piacciono le case posizionate in piazzale Brescia e piazzale Lotto che, in buono stato, arrivano a 3000-4000 € al mq. Immobili signorili sono acquistabili nell’area intorno allo stadio di San Siro (via Tesio, via Patroclo, via Harar). Anche qui i valori arrivano intorno a 4000 € al mq. Bene anche via Rembrandt per la vicinanza alla fermata della metropolitana “De Angeli” e alla zona omonima. Una tipologia in buono stato si valuta intorno a 3200 € al mq. In lieve incremento i valori in San Siro-Capecelatro grazie a famiglie che hanno sempre vissuto nella zona e che decidono di cambiare abitazione. Offerta più signorile tra via Ottoboni, via Odescalchi e via Don Gnocchi dove sorgono condomini costruiti dagli anni ’50 alla fine degli anni ’70. Le quotazioni di un buon usato non superano i 3000 € al mq.
A Bovisa-Sempione sono le zone periferiche a trainare: Amoretti-Quarto Oggiaro dove residenti nel quartiere o nei limitrofi, come Comasina, Varesina, Espinasse ed Affori hanno fatto acquisti migliorativi grazie ai valori contenuti. Si registra un ritorno all’acquisto da parte di immigrati, complici i mutui convenienti. I valori medi si aggirano intorno a 1500 € al mq se l’immobile è da ristrutturare, 1800 € al mq per i contesti economici e 2500-3000 € al mq per le costruzioni più recenti. Discorso simile per Dergano: domanda in forte crescita e offerta in diminuzione. Ad acquistare famiglie del posto alla ricerca di trilocali, ma molto bene le vendite di monolocali e bilocali desiderati sia da giovani al primo acquisto sia da investitori che qui trovano un buon mercato delle locazioni. Attualmente è fermo il segmento degli studenti
ma tiene quello dei lavoratori fuori sede che apprezzano la presenza della metropolitana (ad Affori e Dergano sono presenti dei centri direzionali) e di tre parchi, tra cui Parco Nord. Piace anche il fatto che il quartiere sia servito. Un buon usato si scambia a 2500 € al mq ma si può arrivare a 2600 € al mq su via Imbonati e 3000 € al mq in piazza Dergano. Tra i progetti che interessano il quartiere c’è il restyling delle piazze. Si segnalano diverse operazioni di cambio di destinazione d’uso di vecchi box in abitazione.

Continuano a crescere i valori immobiliari in Prealpi-Mac-Mahon: attira richieste perché i quartieri limitrofi vedono un aumento dei valori. Si tratta prevalentemente di giovani al primo acquisto che si finanziano con mutuo e di acquisti migliorativi. La zona vanta anche buoni collegamenti con piazza Firenze e Portello. Qui un buon usato costa intorno a 3000 € al mq. Si segnalano casi di investitori che comprano, ristrutturano e rivendono. Il nuovo si scambia a prezzi medi di 3700-3800 € al mq. Non lontano crescono i prezzi a Monteceneri che, oltre agli effetti postivi dell’arrivo della linea 5 della metropolitana anni fa, vede ora crescere le attese per la riqualificazione dello “Scalo Farini” e per il futuro arrivo del consolato americano in piazzale Accursio. Le quotazioni più elevate si raggiungono per la parte più vicina a piazza Firenze: 3100 € al mq. Verso piazzale Accursio le quotazioni scendono e si portano intorno a 2600 € al mq.

La riqualificazione dello “Scalo Farini” si fa sentire sul quartiere Bovisa che continua ad attirare investitori anche se quest’anno, causa diminuzione di presenze studentesche, sono stati meno presenti. Si cercano soprattutto bilocali con cucina abitabile o trilocali e per questo piacciono le soluzioni in via Maffucci, via Ugoni, via Scalvini dove ci sono abitazioni costruite nei primi anni del 1900 e che si scambiano a prezzi medi di 2000-2200 € al mq. Lieve aumento di valori anche in Maciachini dove un buono stato quota 3000 € al mq. Vanno avanti i lavori per la “Goccia” e per la riqualificazione del Palazzo delle Poste. Sono previsti anche due importanti progetti di Student Housing a Villapizzone e alla stazione Bovisa. In spolvero anche il quartiere della Comasina dove sono stati riscattati ex immobili popolari e che attira chi ha una bassa disponibilità di spesa ma desidera usufruire della metropolitana. Continua il buon andamento di tutta l’area a ridosso di City Life (Piazza Firenze, Fiera-Monte Rosa) e di Paolo Sarpi.

STAZIONE CENTRALE-GIOIA-FULVIO TESTI. In arrivo nuovi interventi edilizi
Prezzi in ribasso nella macroarea di Stazione Centrale-Gioia-Fulvio Testi (-1,7%). Il venire meno degli investitori si è sentito in modo importante nella zona intorno alla Stazione Centrale, via Pirelli, Fabio Filzi, via Settembrini. E’ un’area della città che, negli ultimi anni, ha visto un’importante presenza di acquisti con finalità turistica. Ora si muovono soprattutto gli acquisti di prima casa. Gli stabili vanno dai primi anni del 1900 fino agli anni ’60 e in buono stato hanno quotazioni medie di 5000 € al mq per scendere sotto i 3000 € al mq oltre via Galvani. Tiene il segmento signorile in via Vittor Pisani, 6000-7000 € al mq. Tra via Melchiorre Gioia a via Fara ci sono numerosi interventi che cambieranno il volto della zona.

CITTA’ STUDI-INDIPENDENZA-LODI CORSICA. Pregio e Villaggio Olimpico gli asset
Crescono dell’1,2% le quotazioni di Città Studi-Indipendenza e Lodi Corsica. Nella prima hanno ben performato la zona di viale Padova e di piazza Piola. Bene anche corso XXII Marzo dove c’è attesa per l’arrivo della linea 4 della metropolitana e per la nascita di aree verdi che dovrebbero sorgere non lontano dal complesso di Porta Vittoria. C’è un’ottima offerta sia per immobili di prestigio sia di tipo civile. Questi ultimi si valutano mediamente intorno a 4000 (da ristrutturare) e 4500 € al mq (per i tagli più piccoli). Sono maggiormente presenti su corso XXII Marzo. Si segnalano punte di 6500 € al mq per le soluzioni di prestigio che si affacciano su piazza Grandi (lato Fontana-Bunker), corso Plebisciti, via Compagnoni e via Hajech.

Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

Variazioni % prezzi IIsem2020 su Isem20
MILANO	II sem 2020
Centro	-1,3%
Vercelli – Lorenteggio	0,9%
Fiera – San Siro	3,6%
Bovisa – Sempione	3,6%
Stazione Centrale – Gioia – F. Testi	-1,7%
Città Studi – Indipendenza	1,2%
Lodi – Corsica	1,2%
Navigli – Famagosta	-2,2%

PREZZI IMMOBILIARI II SEMESTRE 2020
MILANO CITTÀ
Centro	Signorile usato	Medio usato	Economico uato	Signorile nuovo	Medio nuovo	Economico nuovo
CADORNA – VIA VINCENZO MONTI	8500	7000	4000	12000	9000	5000
CITY LIFE	8000	6500	5000	10000	Nd	Nd
CORSO GENOVA – DE AMICIS	5700	5600	4800	6500	6100	5500
CORSO MAGENTA	8000	7000	4000	12000	9000	5000
GARIBALDI – MOSCOVA	9000	7500	6000	14000	Nd	Nd
PORTA NUOVA	8000	6500	5000	12000	Nd	Nd
PORTA ROMANA – CROCETTA	6500	5500	4800	8000	6500	5500
SAN BABILA – BRERA – PALESTRO	10000	8000	7000	15000	Nd	Nd
SEMPIONE	7000	5500	4000	8500	Nd	Nd
Vercelli-Lorenteggio
BAGGIO – MUGGIANO	2450	2050	1800	2650	2350	2100
BAGGIO – QUINTO ROMANO	2450	1900	1650	2650	2350	2100
BANDE NERE – PRIMATICCIO – SIENA	4200	4000	3500	4400	4200	4000
CORSO VERCELLI	7500	6500	4000	9500	7500	5000
DE ANGELI – GAMBARA – BANDE NERE	5500	5000	4000	Nd	Nd	Nd
FORZE ARMATE	2500	1900	1600	3400	2300	1900
INGANNI – PRIMATICCIO – BISCEGLIE	4000	3200	2500	Nd	Nd	Nd
INGANNI – ZURIGO	3300	2700	2000	3900	3500	2700
LORENTEGGIO – FRATTINI	Nd	3300	2500	Nd	Nd	Nd
PAGANO	7000	6000	4000	8500	7500	5500
PIAZZALE AQUILEIA	6000	5000	3000	7500	6500	4500
QUARTO CAGNINO	3000	2500	2100	4000	3800	3200
SANT’AGOSTINO – PARCO SOLARI	5400	4800	4300	5900	5300	4800
SAVONA – TORTONA – PORTA GENOVA	4500	4100	3900	5600	5200	4500
SIENA – BANDE NERE – PRIMATICCIO – FORZE ARMATE	3900	3100	2700	4200	3500	2900
SOLARI – FOPPA	5750	5250	4750	7000	6000	5500
TOLSTOJ	4500	3600	3300	5000	4600	3800
WAGNER – DE ANGELI	6000	5200	4700	7500	7000	Nd
WASHINGTON	5500	4500	4000	7500	Nd	Nd
Fiera-San Siro
DOMODOSSOLA	5300	5000	Nd	6500	5500	Nd
FIERA – MONTEROSA	6000	4800	4300	6400	Nd	Nd
QT 8	3000	2300	Nd	3600	2900	Nd
SAN SIRO	3200	2300	1400	3600	2900	Nd
SAN SIRO – CAPECELATRO	3000	2300	1400	3600	2900	Nd
SAN SIRO – MORGANTINI – REMBRANDT	2800	2500	2300	3300	2700	2500
Bovisa-Sempione
ACCURSIO – CERTOSA	3200	2900	2500	3800	3200	2800
AFFORI	2550	2300	2000	3000	2525	2350
AMORETTI – QUARTO OGGIARO	2800	2000	1700	3000	Nd	Nd
ARENA – ARCO DELLA PACE	5700	5100	4800	6800	6200	Nd
BONOLA – TRENNO	2700	2300	2000	3200	2800	2350
BOVISA	3425	2920	2275	4500	3800	Nd
BOVISASCA	2200	2000	1800	3000	2600	2000
BRUZZANO	2900	2300	1900	3200	2800	2300
CENISIO – MAC MAHON	4750	4150	3850	6100	5350	3700
CERTOSA – GALLARATE	2650	2350	1700	3300	2700	2400
COMASINA	2500	2300	2200	3000	2500	Nd
DERGANO	2600	2400	2000	3400	2950	2700
FARINI	4600	4000	3200	Nd	5000	Nd
FIERA – SEMPIONE	4700	4200	Nd	5200	4500	Nd
ISOLA	6000	5400	5000	7500	6200	Nd
ISOLA – LAGOSTA	6000	5000	4800	7500	7000	6000
LANCETTI	Nd	3900	2900	4700	4200	Nd
MACIACHINI	3200	3000	2500	4300	3800	3400
NIGUARDA	3050	2850	2600	3800	3500	3200
PORTELLO – CERTOSA – MONTE CENERI	4000	3500	3000	5000	4500	4000
PREALPI – MAC MAHON	3600	2850	2300	4500	4000	3500
SARPI – CANONICA	5700	5000	4700	6800	6200	5500
SEMPIONE – PIAZZA FIRENZE	4500	4000	Nd	4800	4300	Nd
VARESINA – ESPINASSE	2600	2000	1600	3000	2600	2000
VIALBA – AMORETTI	2600	1600	1450	2800	1800	1600
VILLAPIZZONE	2400	2100	1400	2800	2350	1700
5 Stazione Centrale-Gioia-Fulvio Testi
BICOCCA	3000	2700	2500	4000	3500	3300
BUENOS AIRES – VENEZIA	5400	4900	4400	6500	5800	5100
CAGLIERO – GIOIA	3500	3000	2000	4500	Nd	Nd
CENTRALE – LORETO – CAIAZZO – VENINI	4600	4200	3800	Nd	Nd	Nd
GRECO	4000	3600	3200	6000	5500	4800
LORETO – VENINI – PASTEUR	4500	4000	3500	5000	4500	4000
MAGGIOLINA NUOVA	4100	3100	2200	4300	3800	Nd
MURAT – ZARA	3750	3200	3000	4200	3650	3400
NOLO	3800	3400	3000	4300	3900	3200
PONTE SEVESO – CIRCONVALLAZIONE	3100	2300	1600	3400	3000	2100
SARCA – BICOCCA	2700	2250	1800	3100	2700	2300
STAZIONE CENTRALE – CENTRO DIREZIONALE	6000	5000	4500	9000	6500	Nd
STAZIONE CENTRALE – FILZI	6000	5000	4000	10000	Nd	Nd
STAZIONE CENTRALE – SETTEMBRINI VITRUVIO	6000	5000	4000	8000	Nd	Nd
TESTI – CÀ GRANDA	2850	2650	2200	3200	3000	2900
TESTI – SARCA	3200	2900	2500	3800	3500	3000
TROTTER	3000	2800	2400	3200	3000	2500
TURRO – GORLA	3800	3500	3000	4000	Nd	Nd
VIALE MARCHE – ZARA	5000	4800	4200	6000	5000	4800
VIALE MONZA – VILLA SAN GIOVANNI	3300	2900	2300	4500	3500	3000
Città Studi-Indipendenza
ABRUZZI – GRAN SASSO	4900	4600	4300	5700	5300	5000
ABRUZZI – PLINIO – MORGAGNI	6000	5000	4300	6500	6000	4500
CITTÀ STUDI – GORINI	4400	3300	3200	4800	4000	3400
CITTÀ STUDI – PORPORA – TEODOSIO	5000	3900	2400	Nd	Nd	Nd
CORSO XXII MARZO – DATEO	5600	5200	4000	6200	5500	4500
CRESCENZAGO – GORLA	3000	2600	1700	3500	3300	3000
LAMBRATE	4000	3100	2650	Nd	Nd	Nd
MILLE – SIDOLI	5500	5000	4500	Nd	Nd	Nd
ORTICA	Nd	2500	2000	Nd	Nd	Nd
PADOVA – CIMIANO	2500	2300	1900	3000	2600	Nd
PADOVA – CRESCENZAGO	2300	1900	1600	3000	2300	2100
PASCOLI – ROMAGNA	Nd	4500	4200	Nd	Nd	Nd
PIAVE	6700	6200	5800	9000	8500	7400
PIAZZA UDINE – CIMIANO	3400	2500	2200	4000	3000	2700
PIAZZA UDINE – QUARTIERE FELTRE	3500	2700	2300	3800	3200	Nd
PIOLA	4500	3600	3000	5000	4200	3900
PORPORA	6000	4500	3500	7000	5500	4500
PREMUDA	6500	5500	4500	9000	6500	5500
REGINA GIOVANNA	6000	5500	5000	Nd	Nd	Nd
RUBATTINO	3400	2900	Nd	Nd	Nd	Nd
Lodi-Corsica
BONFADINI – UNGHERIA	2800	2400	1900	3000	2800	2500
CADORE	6000	5500	5000	8000	6800	6000
CORSICA	3800	3500	Nd	4800	4000	Nd
CORSO LODI – SAN LUIGI- FONDAZIONE PRADA	3900	3500	3000	4400	4000	3650
CORVETTO – GRIGIONI – BRENTA	3200	2700	2400	4000	Nd	Nd
CORVETTO – ROGOREDO – SANTA GIULIA	3500	2600	2000	3700	2800	2400
CREMA – PORTA ROMANA	6400	5200	4700	Nd	Nd	Nd
FORLANINI	2850	2600	2300	3500	3000	2500
MOLISE	2800	2700	2600	3300	3100	2900
MONTENERO	5500	5200	4500	6500	6000	5600
PONTE LAMBRO	1500	1300	1100	1800	1500	1300
TITO LIVIO UMBRIA – PIAZZALE LIBIA – PIAZZALE CUOCO	5200	4300	3000	6300	4500	3400
UMBRIA – MARTINI	4700	4200	4000	5300	5000	4500
Navigli-Famagosta
BARONA – SANTA RITA – FAMAGOSTA	3300	2800	2200	4500	3500	2700
BOCCONI	5700	4800	Nd	Nd	Nd	Nd
LODOVICO IL MORO	3400	3000	2200	4500	3600	3000
MISSAGLIA – GRATOSOGLIO	2700	2200	1700	3000	2800	Nd
NAVIGLI	3600	3200	2800	5000	4500	3600
NAVIGLI – DARSENA – ZONA PEDONALE	5850	5150	4550	6250	5650	4750
QUARTIERE CERMENATE	3500	3000	2500	4000	3500	Nd
QUARTIERE TORRETTA	3000	2700	2500	3500	3250	2600
RIPAMONTI – SPADOLINI	3700	3200	3000	4300	4000	3800
RIPAMONTI – VAL DI SOLE	3300	2900	2000	4200	3600	2500
ROMOLO – RIPA DI PORTA TICINESE	4350	3750	3050	5050	4450	3850
TIBALDI – CERMENATE	3650	3250	2750	4350	3850	3500
TIBALDI – SAN GOTTARDO	5500	5000	4500	6500	5750	5250
VOLVINIO	3800	3300	2800	4300	3800	3200
Legenda:
Nd=Non disponibile